Mudanzas frenadas y obras en suspenso, la nueva realidad en el sector de las oficinas

La disparada del dólar modifica el escenario. Se vienen renegociaciones de los contratos de alquiler

Muchas empresas buscan bajar sus costos abandonando sus oficinas céntricas

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El segmento de oficinas ya comienza a sentir el impacto de la realidad macroeconómica. En los últimos meses en el sector comenzaron a detectar algunas señales negativas que se acrecentaron la semana pasada cuando el dólar rondó los $40.

Fuentes del rubro inmobiliario le aseguraron a BAE Negocios que, producto de los vaivenes de la moneda, en los últimos días se frenaron una buena cantidad de mudanzas de empresas que ya estaban encaminadas y que varios desarrolladores que iban a lanzar proyectos de oficinas corporativas decidieron poner un pie en el freno hasta que el panorama aclare un poco.

La decisión no sorprende. Este tipo de proyectos se fondea con la preventa de los metros cuadrados. En algunos casos, la operación la cierran las propias compañías que luego ocuparán el edificio y en otras son inversores que buscan una renta por alquiler. Con este escenario, nadie se atreve a arriesgar sobre los costos de la obra, que incluyen los valores de los insumos y, por consiguiente, es difícil ponerle un precio final al metro cuadrado.

Además, también se esperan nuevas mesas de negociaciones entre los dueños de las propiedades y aquellos que ya están alquilando que, en su gran mayoría, lo hacen a través de acuerdos expresados en dólares.

No obstante, por ahora, este panorama complejo no alcanza a todas la empresas. "Aquellos que están con las obras avanzadas siguen adelante con la construcción. Además, empresas vinculadas a la exportación de servicios, coworking, automotrices o agro, también mantienen su dinámica de demanda dentro del segmento premium", indica Juan Manuel Farola, Director Comercial de Oficinas de la consultora Colliers. El ejecutivo especifica que estas compañía, que en su mayoría tienen ingresos en dólares, siguen adelante con sus proyectos de mudarse desde el centro de la Capital Federal a áreas más alejadas como el Norte del Gran Buenos Aires, o los barrios de Parque Patricios o Palermo.

Mayor oferta

Con la incorporación de nuevos edificios en el Norte del GBA, el inventario premium de oficinas alcanza los 1.864.183 metros cuadrados, aumentando 6% con respecto al segundo trimestre de 2017. En la actualidad, hay 139.672 m² disponibles, lo que se traduce en una tasa de vacancia de 7,3% que no varió demasiado en los últimos meses.

Según el informe de Colliers, se advierte una absorción neta positiva de 17.866 m² que, si bien es inferior a la del trimestre anterior (44,3%), marca una tendencia hacia la ocupación.

En cuanto a los valores de alquiler registrados antes de la devaluación de la semana pasada, el valor promedio de alquiler para el mercado de oficinas premium fue de u$s25,8 por metro cuadrado. Este indicador es igual al trimestre anterior y 5% superior en la comparación interanual donde el precio cerró en u$s24,5.

Desagregando los distintos segmentos del mercado, se observa que los edificios de clase A+ (los de mayor valuación) exhibieron una disminución del precio, alcanzando un valor promedio de alquiler de u$s28,4; 2,8% por debajo del precio del trimestre anterior. "Catalinas se presenta como el submercado con los mayores valores de alquiler, ubicándose en el orden de los u$s32,3", explica Farola.

Un escalón más abajo, los inmuebles de categoría A, tuvieron un aumento del 2% con respecto al trimestre anterior, a un valor cercano a los u$s23,1. En el Norte de la Ciudad de Buenos Aires se encuentra el mayor precio de alquiler: u$s29,1 por precio cuadrado.

La brecha de precios entre las categoría A+ y A disminuyó, rebatiendola tendencia de los últimos tres años, concluye el informe de Colliers.

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