El Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de la Universidad Nacional de San Martín (UNSAM) presentó una calculadora gratuita que permite comparar si resulta más conveniente comprar una vivienda o continuar con un alquiler. La plataforma funciona a través del sitio compraroalquilar.com.ar y analiza variables financieras, hipotecarias y macroeconómicas vinculadas con cada alternativa.

La universidad lanzó el sistema tras el regreso del crédito hipotecario UVA, la desaceleración inflacionaria y la desregulación del mercado locativo. La herramienta proyecta cuotas, inflación, salarios, impuestos, expensas y evolución patrimonial bajo distintos escenarios económicos.

Desde la UNSAM explicaron que el sistema no solo evalúa si una familia puede afrontar una cuota hipotecaria. La aplicación también calcula el impacto financiero total de cada decisión habitacional a lo largo del tiempo.

"En Argentina, comprar o alquilar siempre fue una decisión cargada de intuición y cultura antes que de números. Con el regreso del crédito hipotecario y un mercado locativo desregulado, esa intuición ya no alcanza", afirmó Joaquín Tomé, director del CEEU y fundador del Laboratorio de Ideas Sostenibles.

Cómo funciona la calculadora de la UNSAM

El usuario debe ingresar datos vinculados con su situación económica y habitacional. Entre ellos aparecen el valor del inmueble, alquiler actual, porcentaje financiado, tasa hipotecaria, plazo del crédito, índice de actualización locativa y expectativas de rentabilidad o inflación.

La aplicación admite incorporar ingresos del grupo familiar para evaluar requisitos bancarios y capacidad crediticia.

El sistema arma distintos escenarios y calcula cuándo la compra podría compensar económicamente la inversión inicial.

El modelo incorpora variables poco habituales dentro de simuladores tradicionales. Entre ellas figuran el costo de oportunidad del capital, la amortización de deuda UVA, gastos de escrituración, seguros, impuestos y escenarios de estrés macroeconómico.

La plataforma también permite analizar qué ocurriría ante una devaluación fuerte, un aumento acelerado del alquiler o modificaciones sobre los ingresos familiares.

El esquema compara el flujo mensual entre cuota UVA, seguros e impuestos frente al alquiler ajustado por índices y expensas.

"El resultado es un análisis de recupero que muestra cuándo el ahorro generado por dejar de alquilar compensa la inmovilización inicial del capital, junto con una proyección del patrimonio neto bajo distintos escenarios", detalló el comunicado del CEEU.

Qué aspectos analiza el simulador

El modelo financiero desarrollado por la UNSAM se estructura sobre tres ejes principales. El primero corresponde al desembolso inicial vinculado con anticipo, escrituración, comisiones y costo de oportunidad del capital.

El segundo evalúa el flujo mensual de fondos entre cuota UVA, seguros, impuestos, alquiler ajustado y expensas.

El tercer punto analiza la posición patrimonial final. El cálculo compara cuánto vale la vivienda después de varios años, descontada la deuda pendiente, frente al capital que podría acumular un inquilino si destinara sus ahorros a inversiones financieras.

"El modelo incorpora variables que rara vez aparecen en el cálculo intuitivo: la plusvalía esperada del inmueble, los costos transaccionales del mercado argentino, la evolución salarial, la inflación y el costo de oportunidad del capital", explicó el CEEU.

La herramienta también contempla diferencias zonales entre ciudades y mercados inmobiliarios. La calculadora incorpora datos específicos para lugares como CABA, Rosario o Córdoba, donde los valores modifican los resultados finales.

Por qué la UNSAM lanzó la herramienta

Desde el CEEU sostuvieron que el regreso de los préstamos hipotecarios amplió posibilidades de acceso a la vivienda, aunque también introdujo nuevos riesgos financieros.

"El lanzamiento responde a un punto de inflexión en la economía argentina: el resurgimiento del crédito hipotecario UVA democratiza el acceso a la vivienda, pero introduce una volatilidad que exige mayor comprensión ciudadana", indicó el comunicado oficial.

La universidad también señaló que la desregulación del mercado locativo y la eliminación de índices obligatorios complicaron las decisiones habitacionales basadas únicamente en intuición.

"La desinflación progresiva y la estabilización cambiaria otorgan previsibilidad suficiente para modelizar flujos de caja a mediano plazo", agregó el informe.

El CEEU vinculó el lanzamiento con el déficit habitacional argentino y la creciente cantidad de instrumentos financieros disponibles para pequeños ahorristas.

Qué errores intenta corregir la calculadora

El sistema busca evitar errores frecuentes dentro de las decisiones inmobiliarias. El modelo corrige distorsiones relacionadas con amortización negativa en créditos UVA, subestimación de gastos de escrituración o impacto del interés compuesto sobre contratos locativos.

"La Calculadora del CEEU también corrige sesgos frecuentes que llevan a decisiones patrimoniales equivocadas", sostuvo el organismo.

Joaquín Tomé remarcó que la vivienda no debe analizarse únicamente desde el valor del metro cuadrado.

"Esta calculadora no es solo una herramienta financiera: es también un recordatorio de que la vivienda debe entenderse de forma integral. Es acceso a servicios, a infraestructura, a oportunidades. Y esa dimensión también tiene que entrar en el cálculo", expresó.

La UNSAM confirmó que el acceso continuará sin costo para cualquier usuario. "Creemos que colaboramos en el proceso de toma de una decisión muy importante y queremos hacerlo ayudando a quienes tienen que tomar estas decisiones con el mejor análisis", señaló Joaquín Tomé.