Las recientes operaciones inmobiliarias del jefe de Gabinete, Manuel Adorni, volvieron a poner bajo la lupa un mecanismo recurrente en Argentina: la compra de propiedades como destino de fondos de origen dudoso. Adorni usó dos prácticas habituales: la escrituración del inmueble por un valor muy inferior al precio real de mercado y el uso de "prestanombres" o estructuras financieras que permiten diluir la trazabilidad del origen de los fondos.

Este caso puntual sirve como disparador para analizar un fenómeno estructural: el mercado inmobiliario argentino funciona con demasiada frecuencia como guarida de capitales ilícitos. El problema es que entonces deja de lado lo que debería ser su objetivo esencial: el acceso a la vivienda por parte de las familias.

El sector inmobiliario es uno de los vehículos preferidos para blanquear o esconder dinero proveniente de la evasión fiscal, la corrupción y el narcotráfico. El Informe de Evaluación Mutua del GAFILAT 2024 alerta sobre el alto riesgo que presenta este rubro en Argentina, debido a la escasa cantidad de Reportes de Operaciones Sospechosas (ROS) por parte de inmobiliarias, escribanos y otros operadores, junto con la facilidad para realizar transacciones en efectivo o con dólares no declarados.

No ocurre sólo en Argentina: se trata de un fenómeno global. Organismos como el GAFI identifican al sector inmobiliario como un vehículo frecuente de irregularidades porque permite pagar en efectivo, subvaluar las escrituras y luego generar rentas formales a través de alquileres o ventas. Pero en Argentina esta dinámica se potencia por incentivos locales muy potentes: es habitual escriturar operaciones de compraventa por un valor sensiblemente inferior al real, y las valuaciones fiscales suelen ubicarse muy por debajo del valor de mercado (históricamente entre el 20% y el 80% según la jurisdicción). Esto reduce fuertemente la carga impositiva y facilita el ingreso de capitales que provienen del sector informal.

Esta dinámica se refuerza con la elevada informalidad en el mercado de alquileres. Una proporción importante de los contratos se celebra "en negro", lo que genera ingresos no declarados que luego se reincorporan al circuito de la economía informal.

La construcción con destino a vivienda es otra vía que facilita la incorporación y el blanqueo de flujos de fondos informales, ya sea "desde pozo" (a mayor escala) o en refacciones.

El papel del Estado

Más allá de la inacción en los controles (la escasa fiscalización de operaciones sospechosas por parte de escribanos, inmobiliarias y desarrolladores), el Estado argentino viene incentivando esta dinámica activamente a través de sucesivos regímenes de blanqueo de capitales. Con la excusa recurrente de "impulsar la construcción", todos los gobiernos de las últimas dos décadas diseñaron mecanismos que canalizaban fondos no declarados hacia el sector inmobiliario, sin establecer ningún requisito de destino social: ni obligación de alquilar a precios accesibles, ni cupos de vivienda social, ni mecanismos que priorizaran el acceso real a la vivienda por sobre la inversión especulativa.

Durante el kirchnerismo, el blanqueo de 2013 (Ley 26.860) fue explícitamente orientado a reactivar el mercado inmobiliario. Los fondos declarados se canalizaban a través de los Cedin (Certificados de Depósito para Inversión Inmobiliaria) para la compra de terrenos, viviendas ya construidas o la construcción de nuevas unidades. El objetivo declarado era "poner al servicio de la economía real" los dólares atesorados, pero sin ninguna condición sobre el precio final de las viviendas ni su disponibilidad para el mercado de alquileres.

En 2016, el gobierno de Mauricio Macri impulsó el mayor blanqueo de la historia (Ley 27.260). Además de la exteriorización general de capitales, se crearon incentivos específicos para que una parte de los fondos se dirigiera a proyectos inmobiliarios y de infraestructura a través de fondos comunes de inversión, con permanencia mínima de cinco años. Nuevamente, la narrativa oficial fue la reactivación de la construcción, sin diferenciar entre inversión especulativa y solución habitacional.

El actual gobierno de Javier Milei mantuvo la misma lógica. El blanqueo de 2024-2025 permite depositar los fondos en Cuentas Especiales de Regularización de Activos (CERA) y destinarlos directamente a proyectos "en pozo" con menos del 50 % de avance, sin obligación de permanencia prolongada. La promesa es, otra vez, dinamizar la obra privada. Sin embargo, no se exige que las unidades resultantes se ofrezcan en alquiler a precios regulados ni que se reserve un porcentaje para vivienda accesible.

Estos tres regímenes de blanqueo movilizaron en conjunto más de US$ 140.000 millones. Aunque no hay cifras oficiales desagregadas, una porción relevante se canalizó hacia el sector inmobiliario, especialmente a través de proyectos "en pozo". Para dimensionar el impacto, basta compararlo con el valor total estimado del parque de viviendas de la Ciudad de Buenos Aires, que ronda los US$ 150.000 - 170.000 millones.

En síntesis, el Estado no solo omitió controlar, sino que diseñó incentivos fiscales y financieros para que el capital informal encontrara en el "ladrillo" su refugio más cómodo. La consecuencia es la misma en todos los casos: más demanda especulativa, precios más altos y menos vivienda para quien realmente la necesita.

Menos guaridas = más viviendas

El suelo urbano es un bien inherentemente escaso. En proyectos nuevos del AMBA, el costo del suelo (incluyendo los metros construibles permitidos por el código urbano) suele representar entre el 40 % y el 60 % del precio final. A esa escasez natural, Argentina le ha agregado durante décadas una demanda adicional y persistente: la de capitales espurios que buscan refugio en el ladrillo. Esa demanda extra (alimentada por subvaluación, alquileres informales, blanqueos orientados al sector y la facilidad para operar en negro) actúa como un factor de presión permanente sobre los precios.

No es la única causa de la inaccesibilidad habitacional, pero sí una de las más silenciadas y, al mismo tiempo, una de las que el Estado podría desarticular con mayor rapidez si existiera voluntad política.

Si se eliminara o redujera significativamente esa demanda distorsionada, el precio de la vivienda tendería a bajar. No se trata de una solución mágica, pero sí de un paso previo indispensable: permitir que el mercado refleje más fielmente la demanda real de la población y no de inversores que buscan preservar o blanquear capital. Con precios más cercanos a la realidad económica de los hogares, otras políticas públicas (créditos hipotecarios accesibles, un parque genuino de vivienda social y estímulos a la construcción para alquilar a precios razonables) ganarían eficacia real en lugar de chocar contra una demanda especulativa que las neutraliza.

La disyuntiva es clara: el Estado puede seguir usando el sector inmobiliario como guarida preferida del capital informal, o puede comenzar a desmontar los incentivos que convierten al ladrillo en el refugio más atractivo para quien no declara sus ingresos. Mientras esa decisión no se tome, el acceso a la vivienda seguirá siendo un anhelo cada vez más lejano para la mayoría de los argentinos.

*Ingeniero y miembro del Grupo Paternal