Las líneas de crédito hipotecario ajustadas por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) volvieron a tomar impulso hacia fines de 2024 como una alternativa para financiar la vivienda propia. Sin embargo, el principal obstáculo para quienes buscan acceder a un préstamo sigue siendo el mismo: demostrar ingresos suficientes para afrontar la cuota inicial, que se ajusta por inflación y exige un respaldo económico cada vez más riguroso.

El mercado inmobiliario argentino se encuentra atravesado por una nueva combinación de factores que encarecen el acceso al crédito. En primer lugar, la suba del dólar elevó el valor de las propiedades cuando se traducen a moneda local. A modo de referencia:

• En junio, con un dólar a $1200, $100 millones equivalían a US$83.300.
• Hoy, con la divisa en torno a $1450, esa misma suma representa apenas US$68.965.

A este encarecimiento se suma la suba de tasas de interés, que encarecen la cuota inicial, y un endurecimiento en los criterios de scoring aplicados por los bancos. De hecho, algunas entidades ya llevan sus tasas nominales al 17%, el nivel más alto desde el regreso de los UVA, mientras que bancos como el Nación elevaron su tasa al 6%, aun siendo la más baja del sistema, acompañada de un filtro crediticio casi perfecto.

Según reconocen operadores del sector, el ajuste en los requisitos funciona como “una manera de dejar de otorgar créditos sin modificar aún más la tasa”, en un contexto donde los bancos enfrentan falta de fondeo, inestabilidad macroeconómica y un riesgo país que presiona a todo el sistema financiero.

 

Ingresos mínimos solicitados por cada banco

A diciembre, estas son las condiciones base que piden las entidades para aplicar a un crédito hipotecario UVA. Aunque cada una puede evaluar caso por caso, los montos mínimos de ingresos declarados son los siguientes:

• Banco Credicoop: ingresos superiores a $3.000.000.
• ICBC: solicita un ingreso igual o superior a $1.100.000.
• BBVA: pide ingresos desde cuatro salarios mínimos (hoy $1.288.800).
• Santander:

$1.540.000 para vivienda permanente.

$1.700.000 para vivienda no permanente.

• Supervielle: ingresos mínimos superiores a $5.000.000.

 

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La regla del 25%: un requisito decisivo

 

Más allá del ingreso mínimo, existe un parámetro clave que determina si un solicitante puede calificar o no: la cuota inicial del préstamo no puede superar el 25% del ingreso declarado del titular o del grupo familiar.

Esto significa que, incluso cumpliendo con el piso exigido por cada banco, el interesado debe demostrar ingresos lo suficientemente holgados para que la cuota UVA del primer mes no supere ese límite. Con precios de vivienda que trepan y tasas que encarecen el financiamiento, este requisito deja afuera a buena parte de los asalariados formales del país.

  Un sueño cada vez más difícil

Con salarios que crecen por debajo de la inflación, un sistema financiero más rígido y un mercado inmobiliario influenciado por la volatilidad cambiaria, el acceso al crédito hipotecario se transforma en un desafío mayor para las familias argentinas.

Mientras los bancos elevan exigencias para minimizar riesgos y proteger sus carteras, los potenciales compradores se encuentran con un panorama en el que deben demostrar ingresos muy superiores al promedio nacional, lo que restringe el universo de solicitantes y mantiene el sueño de la vivienda propia en suspenso para una amplia parte de la población