El Gobierno presentó un nuevo esquema para impulsar el crédito hipotecario y ampliar el acceso a la vivienda propia. La iniciativa contempla la movilización de hasta $2 billones provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de Anses, que serán canalizados hacia los bancos para generar nuevos préstamos.

En el marco del anuncio, el Ministerio de Economía difundió una simulación concreta para mostrar cómo podría funcionar una operación. El ejemplo toma un crédito equivalente a USD 80.000, destinado a financiar el 75% del valor de una propiedad, con un plazo de 25 años y una tasa de UVA + 7%.

Según ese cálculo, la primera cuota sería de $865.098.

Cómo es el ejemplo de crédito hipotecario

Para elaborar la simulación, Economía tomó como referencia una vivienda valuada en USD 106.667. El préstamo cubriría el 75% del valor del inmueble, por un monto de $120.920.000, equivalente a unos USD 80.000 según el tipo de cambio utilizado para el ejercicio.

El financiamiento tendría un plazo de 25 años y se ajustaría por UVA, con una tasa adicional del 7%.

Con esas condiciones, la cuota inicial estimada sería de $865.098.

El dato corresponde al primer pago del préstamo y no significa que la cuota vaya a permanecer congelada durante los 25 años. Al tratarse de un crédito ajustado por UVA, el capital adeudado y las cuotas evolucionan de acuerdo con el valor de esa unidad.

Qué ingresos debería tener una familia

La simulación oficial también contempla el ingreso necesario para acceder al préstamo.

Si se toma una relación entre cuota e ingresos del 25%, una familia debería acreditar ingresos netos mensuales de aproximadamente $3.460.391.

De acuerdo con el ejemplo presentado por el Gobierno, una pareja cuyos integrantes tengan ingresos de bolsillo cercanos a $1,7 millones cada uno podría alcanzar el nivel requerido para solicitar un crédito equivalente a USD 80.000.

Este cálculo funciona como referencia y la aprobación efectiva dependerá de las condiciones y criterios de evaluación que establezca cada entidad financiera.

Cuánto dinero debe aportar el comprador

Como el crédito financia el 75% del valor de la propiedad, el comprador debe cubrir el porcentaje restante con recursos propios u otras fuentes de financiamiento.

En el ejemplo utilizado por Economía, la vivienda cuesta USD 106.667 y el préstamo equivale a USD 80.000. Por lo tanto, la diferencia representa aproximadamente el 25% del valor del inmueble.

A esto deben sumarse los gastos asociados a la compra de una propiedad, que no están incluidos en la simulación oficial.

Cómo funcionará el nuevo programa de créditos hipotecarios

El mecanismo diseñado por el Ministerio de Economía contempla la utilización de recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de Anses.

El dinero será colocado a plazo fijo entre entidades bancarias mediante licitaciones, con el objetivo de que los bancos puedan contar con mayores recursos para ofrecer préstamos hipotecarios.

El programa tendrá un monto total de $2 billones y cada licitación será de $200.000 millones.

Los fondos estarán específicamente destinados a financiar operaciones vinculadas con la primera vivienda, incluyendo:

• Compra de una vivienda.
• Construcción.
• Ampliación.
• Refacción.

Cuáles serán las tasas de los depósitos para los bancos

El esquema contempla dos tipos de depósitos ajustados por UVA, con diferentes plazos y tasas adicionales.

El primer tramo tendrá una duración de un año y una tasa mínima de UVA + 2,50%.

El segundo tendrá un plazo de cinco años, con una tasa mínima de UVA + 4,50%.

Para evitar una concentración excesiva de los recursos, cada banco podrá ofertar hasta el 20% del monto total de cada licitación.

Una vez adjudicados los fondos, las entidades tendrán 90 días corridos para destinarlos a préstamos hipotecarios que cumplan con las condiciones establecidas.

Cuáles serán las condiciones de los créditos

El programa también establece límites para los préstamos que los bancos otorguen utilizando estos fondos.

Uno de los principales parámetros es la tasa de interés: las entidades no podrán ofrecer créditos hipotecarios bajo este esquema por encima de UVA + 7,50%.

La simulación del Gobierno utilizó una tasa de UVA + 7%, es decir, medio punto porcentual por debajo del máximo establecido.

Además, los préstamos deberán tener un plazo mínimo de 15 años, aunque podrán extenderse durante un período mayor. En el ejemplo difundido por Economía se utilizó un plazo de 25 años.

Por otra parte, el monto máximo será equivalente a 150.000 UVA por crédito.

Una cuota que puede cambiar con el tiempo

El dato de los $865.098 debe interpretarse como una cuota inicial estimada. La particularidad de los créditos UVA es que no tienen una cuota fija en pesos durante toda la vida del préstamo.

La deuda se expresa en UVA y, por lo tanto, el valor en pesos de las cuotas puede modificarse a medida que cambia el valor de esa unidad.

Por este motivo, antes de tomar un crédito de largo plazo, resulta fundamental analizar no solamente el valor de la primera cuota, sino también cómo podría evolucionar el pago mensual y cuál sería la capacidad de ingresos del grupo familiar para afrontar eventuales aumentos.