El aislamiento activó al comercio electrónico y, como consecuencia de ello, las empresas empezaron a necesitar más espacios para acumular y distribuir mercadería.

La consecuencia lógica es que los depósitos Clase A de la última milla (hasta 15 kilómetros) pasaron de una vacancia de 22,2% antes de la pandemia al 10,5% al cierre del tercer trimestre.

La empresa de servicios inmobiliarios Cushman & Wakefield realizó un relevamiento para conocer a qué rubros pertenecen las empresas que ocupan los centros logísticos, cuántos metros cuadrados hay, cómo se distribuyen en cada una de las zonas y cómo es su conectividad con el centro de la ciudad.

En esta ocasión, además de examinar el mercado por zonas (Norte, Oeste y Sur), se llevó a cabo un análisis a partir de un esquema de radios basado en la distancia respecto del centro geográfico de la Ciudad de Buenos Aires.

Aquellos que tienen centros propios, la mayoría son de los segmentos de retail y de consumo masivo, y se ubican en los primeros 30 kilómetros de los centros urbanos. En cuanto a los que alquilan a terceros, la mayor parte está en el radio que va del kilómetro 30 al 45. En ese área se encuentran los complejos más grandes, con superficies promedio de 30.000 metros cuadrados.

"En el tramo final antes de entrar a la "de última milla" (el circuito logístico de entregas y va del kilómetro 0 al 15), encontramos que, de los 606.000 metros cuadrados, un 86%, se ubican en el submercado Sur. Esta tendencia a elegir ese submercado tiene que ver con que se encuentra a menos de 15 kilómetros de la mayor parte del AMBA, con una posición ideal para operaciones de ecommerce, señala Lucas Desalvo, Gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield. En la actualidad, es el radio con menor vacancia y donde se llega a pagar el valor locativo más alto del mercado, con cifras que rondan entre USD6 y USD7,5 el m2 por mes.

La superficie disponible actual es de 406.000 m2, de los cuales 259.000 corresponden a Zona Norte; 142.000 al Sur y 5.000 al Oeste. Un dato importante: la disponibilidad promedio oscila en torno a los 12.000 m2, por lo cual la posibilidad de alojar a grandes operaciones sigue siendo compleja pese a la vacancia.

"La Zona Sur, con un 36% de participación, muestra un crecimiento exponencial en los últimos años y acoge principalmente al segmento de operadores logísticos y ecommerce, que ocupan un 47% de la superficie de este submercado. En ese sentido, fue fundamental la necesidad de las empresas de tener su operación logística lo más cerca posible de la última milla para hacer más corto el tiempo de entrega del producto al consumidor", indica Santiago Isern, Broker Senior Industrial de Cushman.