En los próximos días, el Gobierno elevará al Congreso un proyecto de Ley de Alquileres, de vivienda única, que pasarían a tener nuevas regulaciones y permitiría un ajuste definido por el Banco Central. Todavía falta que el presidente Mauricio Macri lo firme.

Se espera que, luego de que sea presentado, se debata tras las elecciones del 27 de octubre, en noviembre o el año próximo, ya que entre ese mes y diciembre se tratará el Presupuesto 2020, según indicaron fuentes legislativas del oficialismo a la agencia NA, que además pudo acceder al borrador.

La Ley de Alquileres es tema de fuertes debates ya desde 2016, cuando la senadora del Frente para la Victoria Silvina García Larraburu presentó un proyecto regulatorio que obtuvo media sanción por unanimidad en la Cámara Alta y luego se trabó en Diputados, ya que no hubo concenso. Esa iniciativa fue muy criticada por las grandes inmobiliarias porque ponía límites a las comisiones y a los reajustes que cobran las inmobiliarias en los alquileres, que deberían ser anuales, y extendía a tres años el plazo mínimo de los contratos.

Por otro lado, el proyecto del Gobierno recibió fuertes cuestionamientos por parte de los inquilinos. "Mauricio Macri dijo dos veces (en su mandato) que iba a hacer una ley nacional de alquileres. Nos mintió. Y ahora sobre el final, cuando ya no tiene ni cuerda, dice que va a hacer una ley nacional de alquileres sin tener consenso en el Congreso para sacar absolutamente nada. Es otro globo más", planteó a LT3 de Rosario Nire Roldán, referente de la Concejalía Popular de Rosario y representante de organizaciones de inquilinos de esa ciudad.

Los detalles del proyecto

Ajustes: En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual, para contratos de menos de 650 Uvas, solo se podrán realizar ajustes utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina ( BCRA).

Honorarios: No puede ser a cargo del inquilino el pago de honorarios por la intermediación de un corredor inmobiliario, gastos de publicación, certificación de firmas y cualquier otro en el que incurriere el intermediario a efectos de perfeccionar o renovar un contrato.

Plazo: Dos años, en las locaciones habitacionales, llegado el día de vencimiento del contrato, la locación se prorrogará obligatoriamente por un año, salvo notificación fehaciente del locador o el locatario manifestando su intención de no renovarlo, dicha notificación deberá realizarse con una antelación no menor a sesenta (60) días del vencimiento contractual.

Garantías: El locatario propondrá al menos dos opciones, el locador deberá aceptar alguna de las siguientes garantías, siempre que la misma cubra razonablemente las obligaciones emergentes del contrato:
1) Garantía real
2) Aval Bancario
3) Seguro de caución
4) Garantía de fianza
5) Garantía personal del locatario, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos, o cualquier otro medio fehaciente.
Serán devueltas al momento de la restitución del inmueble, actualizado mediante el mismo procedimiento de ajuste utilizado durante el trascurso del contrato.

Registro de los contratos: Los contratos de locación de inmuebles deberán ser declarados por ante AFIP, dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho Organismo disponga. La AFIP dispondrá un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes.
Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el Juez deberá informar a la AFIP sobre la existencia del contrato. Cualquiera de las partes podrá informar la existencia del contrato a la AFIP.

Resolución anticipada del contrato: En las locaciones habitacionales prorrogadas, cuando la notificación al locador se hiciese con una anticipación de tres meses o más de la fecha de finalización del contrato, no corresponderá el pago de indemnización alguna.

Reparaciones y expensas: El locador afrontará los gastos por deterioro en su calidad o defecto, originados por cualquier causa no imputable al locatario. Sólo podrá establecerse que estarán a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas ordinarias o extraordinarias.
El locatario podrá realizar reparaciones urgentes que aseguren la adecuada habitabilidad del inmueble, con cargo al locador. Si no son urgentes intimado el locador y no teniendo respuesta el locatario podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.
La reparación de daños estructurales será siempre a cuenta del Locador. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador, afrontados por el locatario, podrán ser compensados por este con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.

Resolución de conflictos: El Poder Ejecutivo Nacional, a través del área competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en forma concertada con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, realizará las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación gratuita o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.

Alquiler social: Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social con el objeto de facilitar el acceso a una vivienda en alquiler.

Recuperación de la vivienda: Notificación enviada por el locador al domicilio del contrato se tiene por válido. Cumplido el plazo de intimación ante incumplimiento del locatario está habilitada la acción judicial de desalojo. Plazo de ejecución de sentencia de desalojo no puede ser menor a 10 días ni mayor a 90 días.

Domicilio: Incorpora domicilio electrónico como modo moderno de notificación.

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