La devaluación del peso, que en lo que va del año llega al 50%, comienza a jugar un papel fundamental en los precios de las propiedades. Tal es así, que ya empieza a palparse una desaceleración de los valores en dólares. Incluso, en algunos casos productos puntuales, la caída de la demanda de créditos hipotecarios y propiedades trae consigo un ajuste a la baja de la cotización de los inmuebles.

Según el último informe de la consultora Zonaprop, donde se analiza el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires, en junio, el precio medio en dólares se incrementó solo 0,5% respecto al mes previo. Al analizar años anteriores, este es el menor crecimiento mensual desde abril del 2017.

En el primer semestre el precio medio de las propiedades alcanzó los u$s2.532 el metro cuadrado, acumulando un incremento de 6,7 por ciento. No obstante, el porcentaje de barrios con aumento de precio en el último mes registró un fuerte descenso, pasando del 69% de mayo al 48% en junio, el valor más bajo desde mayo 2017.

A criterio del agente inmobiliario Oscar Puebla, "se puede ver una baja de precios en los departamentos usados que habían apreciado su valor por la demanda generada por los créditos UVA. Casi siempre, estas operaciones están encadenadas y las propuesta a la baja se deben a poder continuar con el proceso de la compra-venta. Hay casos puntuales donde los dueños ofrecen incluso financiar a un año o dos el saldo de precio, con la intención de que los compradores con UVA puedan continuar con la compra y esperar la normalización del mercado para luego aplicar el crédito que ya tenían asignado".

El especialista indica que al problema generado por el dólar se le suma el aumento de la tasa de interés. "Es ahí donde las operaciones se frenan, hemos tenido casos donde el comprador y el vendedor llegaron a un acuerdo de renegociar el valor del departamento tomando un dólar promedio pero el comprador se retrajo por el cambio en la tasa en el banco".

En el caso de los departamentos nuevos, Puebla asegura que no se ve una tendencia a la baja. "Es posible que por necesidad de fondos un desarrollador venda uno o dos unidades a un precio de oferta, pero esa no es la regla del mercado".

A su entender la compra de un inmueble a estrenar o usado es hoy más que nunca el único resguardo real y seguro de los ahorros de una familia. "El precio de un departamento usado en Belgrano en mayo de 2008 era de u$s1.400 por m2 en mayo del 2018 su valor es de u$s3.365. El capital invertido se apreció en un 140%".

Por su parte, su colega Francisco Altgelt, le indicó a BAE Negocios que "en el caso de los usados, las propiedades que estaban desfasadas se acomodaron. Es decir, departamentos que estaban por encima de lo valuado, bajaron al precio de mercado. También sucede que quienes tenían un compromiso de compra con un crédito hipotecario ya aprobado y escritura por firmar, tuvieron que pedirle al vendedor una renegociación ya que la devaluación hizo que los pesos que le prestaba el banco equivalían a menos dólares". Con respecto a los departamentos a estrenar, indicó que mientras el costo de construcción siga en valores altos al igual que la incidencia de los terrenos, será muy difícil pensar en que bajen los precios.

Convalidación de precios

La consultora Reporte Inmobiliario, a través de sus relevamientos trimestrales, informa que el valor promedio del metros cuadrado de un usado en la Ciudad trepó de u$s1.973 a u$s2.350 entre noviembre de 2016 y mayo de 2018, es decir, ha experimentado un crecimiento en precio medido en dólares del 19,11 por ciento. Al mismo tiempo, los actos escriturales de compraventa crecieron motorizados por los créditos hipotecarios UVA. Complementariamente, el dólar pasó de $16,10, en noviembre de 2016 a $25,40, el 31 de mayo pasado, es decir, el peso se devaluó 57,76% durante ese tiempo. El valor promedio del m2 usado pasó de $31.765 (30/11/2016) a $59.436 (31/05/2018), es decir, reflejo una suba del 87,11% medida en nuestra moneda.

"A la luz de estos números cabe preguntarse si, en el corto plazo, los inmuebles usados podrán sostener estos valores, o bien, experimentaran algún tipo de modificación. Lejos de tener la respuesta a esta pregunta y limitándome a analizar series de actos escriturales y evolución de precios de 1980 a la fecha se observa claramente que, en la Ciudad, el mercado inmobiliario ajusta. Es decir, la demanda no convalida todo ni convalida siempre. Ante una coyuntura como la actual, el mercado inmobiliario podrá sostener sus precios a riesgo que las operaciones se desplomen tal ocurrió en los tiempos del cepo cambiario, o bien, corregir sus precios y evitar caer en una profunda recesión tal ocurrió en lo peor de nuestra historia económica, en la post convertibilidad de 2002", indica Marcelo Di Mitrio, titular de la inmobiliaria que lleva su apellido.

Por su parte, el asesor inmobiliario Mariano Oppel asegura que "la volatilidad o incertidumbre genera miedos y los miedos retracción. Es el círculo vicioso que produce una expectativa de futuro negativa o un mal clima de negocios en el país. No veo baja generalizada de precios, simplemente corrección en algunas tipologías que venían muy demandadas, muchas de ellas apoyadas en el fluido crédito hipotecario, y donde al tasar o establecer su valor, se proyectaba la suba de precio que se venía dando. Esto se frenó, la suba no será tal y muchos de estos productos deben recalcular. Es por eso que lo llamo "corrección" ya que lejos está de ser una baja de precios. Por otro lado, el costo de construcción, con todo lo que esto implica, marca un piso inquebrantable que determina la posibilidad de reposición".