En medio de la pandemia, las condiciones de negociación en el mercado inmobiliario local de un año y medio a esta parte se han modificado significativamente.

Una muestra de ello es lo que está ocurriendo con los pocos lotes que se venden en la Ciudad de Buenos Aires.

Hasta marzo del año pasado, era muy usual que los propietarios de las tierras aceptaran vendérselas a los desarrolladores a cambio de metros cuadrados en el futuro emprendimiento inmobiliario que se haría en el lugar.

Pero hoy muchos dueños de tierras ya no convalidan aquellas condiciones y pretenden hacerse de la mayor cantidad de dólares posibles. Esa situación lleva a negociaciones que, en algunos casos, desembocan en interesantes quitas con respecto al valor inicial.

"Tenemos publicado desde el año pasado un lote importante en Palermo, por el que su dueño pretendía 980.000 dólares y ahora estamos en tratativas para cerrar el acuerdo en USD550.000", ejemplifica a BAE Negocios Pablo Brodsky, Director Comercial de la firma Predial.

Para poner otro caso de la caída de los valores de incidencia, el ejecutivo asegura que, en 2019, el barrio de Belgrano tenía precios por metro cuadrado que podían llegar a los USD1.000 y hoy alcanzan la mitad.

"La realidad es que el 90% de los desarrolladores ofrece pagar con metros cuadrados a futuro. Hay dueños que están dispuestos a bajar hasta 35% el precio prepandemia pero quieren que un 50% sea en efectivo. Y esto también frena los acuerdos ya que, actualmente, las preventas de emprendimientos son muy escasas y el comprador se ve imposibilitado de conseguir ese capital inicial. Es decir, el dinero que tiene prefiere invertirlo directamente en la obra", especifica Brodsky.

El directivo asegura que por la crisis económica y la incertidumbre de saber si el edificio va a terminar levantado en el tiempo proyectado, que por lo general son tres años, los dueños tienen cada vez más temor de aceptar metros cuadrados.

"Hay muchos a los que no le sirve tener que esperar tanto y otros no quieren tomar el riesgo de terminar con el esqueleto de una losa en su terreno que después tengan que demoler por cuenta propia porque el proyecto quedó trunco", agrega Brodsky.

Marta Oriozabala, CEO de Real Capital, coincide con que "hasta hace unos meses las negociaciones eran casi 100% canje, incluso, en el mismo desarrollo a construirse. Hoy los acuerdos se están cerrando en un porcentaje de cash y el resto en obras terminadas o por terminar. En general, entre un 30% y 40% se paga en efectivo. También se está negociando que los diferentes gastos administrativos e impuestos lo asuman los compradores de las tierras".

Por su parte, Daniel Batista, integrante del equipo de Terrenos en la empresa inmobiliaria Soldati, ratifica que "producto de la falta de certidumbre política y macroeconómica, el mercado de lotes para desarrollos en CABA viene de un par de años de bajo nivel de operaciones, lo que llevó a una baja significativa en los precios y un incremento en el stock con un mejoramiento en las condiciones de compra para los desarrolladores".

El directivo asegura que esta situación se profundizó porque muchos constructores ya tenían tierras con proyectos sin lanzar y esperaron una normalización del mercado para salir a prevender sus productos.

"Algunos propietarios con lotes muy bien ubicados tuvieron que, además de bajar sus precios, aceptar tomar a cambio metros en los proyectos, algo que no se veía desde el año 2002/2003", agrega.

Fuentes del mercado calculan que el precio promedio de la tierra en Capital Federal hoy se sitúa en los USD340 por metro cuadrado. Además, aseguran que prácticamente no quedan terrenos baldíos y que hoy la mayoría de los lotes que se ofrecen tienen un inmueble para demoler.

Futuro incierto

 

"A pesar de la baja en los costos de construcción medida en dólares, si el clima de negocios no mejora no vemos motivos para que el mercado de terrenos repunte", agrega Batista.

La falta de compradores, que se vio más perjudicada por la pandemia, también hizo que bajaran las proyecciones de los metros cuadrados de construcción en la Ciudad de Buenos Aires. "Mientras que diez años atrás se construían 2 millones de metros, este año si cerramos en 700.000 hacemos una fiesta", graficó Brodsky.

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