Los valores de alquiler de los inmuebles logísticos y complejos industriales siguen sin poder recuperarse.

De acuerdo con el reporte del segundo semestre del 2019 de la empresa global de servicios inmobiliarios Cushman & Wakefield, el promedio en la zona Norte del Gran Buenos Aires descendió 10% con respecto al primer semestre del año pasado, y alcanzó los US$5,6 el metro cuadrado. En el caso del Oeste cayó 4% llegando a US$4,5 por y en zona Sur cerró en US$5,6 por m2, una baja del 2 por ciento. El pico se registró en el segundo semestre de 2015, cuando alcanzó los 8 dólares.

"Un factor para tener en cuenta en los próximos meses es la evolución en la cotización del dólar, ya que es un componente de actualización en la mayoría de los contratos pesificados y que, ante la estabilidad de la moneda en los últimos meses, puede comenzar un proceso de mayor depreciación en los valores locativos", indica el estudio.

La caída de los valores no sólo tiene que ver con una variable macroeconómica sino también con la incorporación de mayor oferta.

Santiago Isern, Broker Senior del área Industrial de Cushman & Wakefield destaca que "dentro de los proyectos más representativos, se inició la obra del Centro de Distribución Malvinas Argentinas con 31.000 metros cuadrados dentro de la zona del Triángulo de San Eduardo (ubicado en la bifurcación de las Rutas 8 y 9); y por otro lado, comenzaron los movimientos de tierra para 70.000 m2 en el Centro Logístico 3 de Febrero que entrarían al mercado a fines de 2020 y los cuales comenzarán a dar importancia al submercado Oeste".

Por último, el informe revela que las obras en curso totalizan 238.590 m2, estando el 53% en Zona Norte, 18% en Zona Sur y el 29% en Zona Oeste. La superficie en proyecto es de 781.977 metros cuadrados.

Por su parte, Lucas Desalvo, Gerente de Market Research de Cushman, comenta que "en el mercado logístico, en términos generales se observa una tasa de vacancia del 16,7%, un 26,4% superior respecto al primer semestre de 2019. Esto se debe en parte por la entrega de proyectos que aún no han sido alquilados en su totalidad. A su vez se suman nuevas disponibilidades al mercado, producto de la retracción en la demanda de consumo, situación que conlleva una menor necesidad de almacenaje".

Un dato importante que refleja el informe es que, dentro de la oferta relevada, el 27% se compone por naves de 20.000 a 30.000 metros cuadrados y el 73% posee superficies menores a 20.000 m2. Esta situación deja a un mercado no preparado para recibir demandas mayores a 30.000 m2, las cuales deben ser canalizadas con la opción de construcción hecha a medida bajo contratos "built to suit".

Evolución

Hasta 2015, el submercado conformado por el Triángulo de San Eduardo concentraba el 55% del stock logístico premium, mientras que la zona Sur representaba un 23 por ciento. Al cierre del último semestre del 2019, el stock del triángulo descendió al 45% y zona Sur ascendió al 32%, debido a las grandes inversiones lanzadas al mercado, como la de Plaza Logística Mercado, un predio destinado a Mercado Libre para hacer operaciones de e-commerce. A su vez hay desarrolladores que tienen en proyectos que van lanzando en etapas, a medida que logran ocupar metros cuadrados.

Dentro de los principales factores del Sur, se destaca la proximidad a la Ciudad de Buenos Aires de cara a las operaciones de e-commerce. La cercanía permite ubicar centros logísticos XXL (mayores a 30.000 m2) en lo que se puede denominar "última milla", garantizando mejores tiempos de entrega. Por otra parte, hay otros dos factores a destacar: la cercanía al Puerto de Buenos Aires y al Aeropuerto de Ezeiza, dos puntos clave para el recibimiento de cargas.

Por último, la consolidación de la Ruta 6 y el Paseo del Bajo, son dos obras que agilizaron el tránsito e hicieron mirar al Sur con mayor interés, sumado a la disponibilidad de tierras.