El precio de venta en dólares de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires acumula un aumento de 7,7% durante el 2017 y, en promedio, un departamento de dos ambientes alcanza un valor que supera los u$s120.000.

A raíz de la presión de la demanda, en el 75% de los barrios de la Ciudad, los precios subieron más del 6% en los últimos doce meses. Esto generó que la velocidad de la suba se acelerara en el segundo semestre del año, indica un informe del portal ZonaProp.

Los barrios que registran la mayor variación en los precios de los últimos doce meses son Núñez, con una suba del 16% y un metro cuadrado que ya supera los u$s3.000; Villa Urquiza y Coghlan (un alza del 15% y un valor de hasta u$s2.600) y Villa Devoto, en donde se concretó un aumento de casi el 15 por ciento. En ese barrio, el valor del metro cuadrado ya supera los u$s2.300.

En el oeste de la Capital Federal, Villa Luro también presentó una suba relevante (14,6%). En ese barrio el m2 supera los u$s2.000.

En cuanto a los alquileres, el precio promedio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad es de $9.300. En 2017, el incremento acumulado en el precio es del 26% y, la velocidad de ajuste de alquileres se mantiene en torno al 30% anual. Sin embargo, en los últimos dos meses, se registra una leve aceleración del incremento en el precio.

Los barrios que registran la mayor variación en los precios de los últimos doce meses son Floresta (42%); Parque Chacabuco (41%); Barrio Norte y Caballito (36%); Villa Devoto (34%). Mientras que los barrios con el valor de alquiler más alto son Puerto Madero ($15.866); Las Cañitas ($12.741); Colegiales ($10.163); Villa Urquiza ($9.972) y Saavedra ($9.389).

Por otra parte, la rentabilidad inmobiliaria media de la Ciudad se ubica en el 5,5% bruto anual. El período de repago de la inversión en un departamento de dos ambientes es de 18,2 años, 7% menos que hace doce meses.

Panorama actual
La expansión de los créditos hipotecarios y la caída de la rentabilidad de los alquileres comienza a modificar el mapa del mercado inmobiliario local. En ese panorama, no solamente los desarrolladores apuran nuevos proyectos de viviendas sino que muchos dueños de propiedades, que hasta no hace mucho tiempo las tenían volcadas al segmento de alquiler, hoy eligen ponerle el cartel de venta.

En el último cuatrimestre, ZonaProp registró un aumento de casi 25% en la variación total de la oferta, al pasar de los 336.317 inmuebles en julio a los 419.000 de octubre.

No obstante, los especialistas del sector de real estate indican que la cantidad de inmuebles que hoy están en venta lejos está de satisfacer a la gran demanda postergada que hay en el mercado interno.

“El crecimiento de los avisos está alineado al auge de los créditos hipotecarios UVA que se lanzaron en los últimos meses. Esto surge a partir de los bajos valores de las cuotas de estos préstamos que incluso llegan a ser similares a los del alquiler de una propiedad. Por otro lado, la suba de los precios de las propiedades se debe al incremento del porcentaje de personas con capacidad de compra”, explica a BAE Negocios, Federico Barni, Director Ejecutivo de Navent, el grupo que controla al portal inmobiliario ZonaProp.

Por su parte, Gabriel Brodsky, Director de la inmobiliaria Predial, coincide con su colegas en que si bien es cierto que la oferta está creciendo todavía falta mucho para atender a la demanda insatisfecha.

“Mucha gente actualmente piensa en vender su departamento porque anteriormente no tenían la posibilidad de hacerlo y pedir un crédito para comprarse algo más grande. Hoy hay mas compradores que mercadería disponible. Esto por supuesto, generó una suba de valores de aproximadamente entre un 10% y 15% y lo que se observa es que pueden seguir subiendo”.