Sinceramiento de precios: los que venden su inmueble comienzan a amoldarse a la realidad

De a poco, los precios del mercado inmobiliario comienzan a sincerarse. Por lo menos, así lo demuestran propietarios que han puesto en venta sus inmuebles en los últimos meses.

Un estudio realizado por el portal de propiedades Zonaprop indica que, en lo que va del año, los avisos nuevos publicados resultan ser un 3,9% más económicos que el resto de los anuncios del sitio y empujan la tendencia de baja de precios en el mercado. Estas ofertas tienen un valor medio de 2.340 dólares por metro cuadrado, mientras que el Index de Buenos Aires refleja un valor promedio general de 2.436 dólares.

Consultado por BAE Negocios, Francisco Altgelt, Presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, indicó que "la baja de precios se viene dando desde hace dos años pero lo que pasó en los últimos seis meses es que se han sincerado un poco los precios de publicación. En comparación con 2018, los valores han bajado entre 20% y 30%".

Según explican en Zonaprop, los precios de publicación son una gran herramienta para conocer la tendencia que se viene en el mercado inmobiliario. Entre 2019 y 2021 los valores de unidades en pozo cayeron un 16%, seguido por los departamentos a estrenar (-14%) y los inmuebles usados (-13%). En los cuatro años anteriores (2015-2018) los precios se incrementaron un 26% promedio.

Por estos días, varios especialistas del sector coinciden en que la brecha entre los valores de los avisos y lo que finalmente se paga en la operación se redujo notoriamente con respecto a lo que pasaba al comienzo de la cuarentena. Es decir, las tasaciones iniciales se acercan más a lo que convalidan los compradores. En mucho casos, esa tenencia se acentúa por la gran necesidad de vender que tienen muchos dueños.

Valores en CABA

Los departamentos en venta demostraron una baja del 1% durante julio. Los barrios más baratos son: Lugano (1.130 dólares); La Boca (1.702 dólares) y Nueva Pompeya (1.740 dólares). Por su parte, en el segmento medio se encuentran Saavedra (2.498 dólares); Almagro (2.316 dólares); Barracas (2.211 dólares) y Versalles (2.153 dólares). La zona con el valor más elevado es Puerto Madero con 5.651 dólares el metro cuadrado, le siguen Palermo (3.136 dólares) y Belgrano (3.009 dólares).

En Zonaprop informan que a mayoría de la oferta pertenece a departamentos (89%), un 7% a PH y un 4% a casas.

En cuanto a la cantidad de ambientes, existe una retracción en la oferta de unidades grandes (3 y 4 ambientes), potenciada en pandemia por la búsqueda de espacios más amplios. Actualmente, representan solo un 22% del stock. Mientras que los inmuebles chicos (1 y 2 ambientes) equivalen al 78 por ciento.

En relación con la antigüedad de las propiedades en stock, la oferta se compone: un 56% de los avisos pertenece a inmuebles usados, un 25% a propiedades a estrenar y un 19% a unidades en pozo.

Durante 2017, motivado por el ciclo expansivo del mercado, aumentaron los anuncios de las unidades en pozo: pasaron de un 11% en 2016 a un 28% en 2018. Así fue como el incremento de este tipo de proyectos generó un cambio de la composición de la oferta, no obstante se retrajo nuevamente luego de 2018 y en el escenario actual representan un 19% del stock en el portal.