El Gobierno reglamentó los cambios en el Impuesto a las Ganancias incluidos en la reforma laboral y confirmó un alivio fiscal directo para el mercado inmobiliario: los ingresos obtenidos por alquileres de viviendas destinadas a casa-habitación, las ganancias por venta de inmuebles y la transferencia de derechos sobre propiedades quedarán exentos del tributo desde el 1° de enero de 2026. 

La medida fue oficializada a través del Decreto 406/2026, publicado este lunes en el Boletín Oficial. La norma modifica la reglamentación de la Ley de Impuesto a las Ganancias y precisa el alcance de las exenciones aprobadas por el Congreso en la Ley 27.802 de Modernización Laboral.

Qué alquileres quedan exentos de Ganancias

El punto central del decreto es la exención para las ganancias derivadas de la locación o sublocación de inmuebles con destino a "casa-habitación". La reglamentación define ese concepto como el inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente de quien lo habita.

El beneficio alcanza a las rentas devengadas desde el 1° de enero de 2026, sin importar la fecha de firma del contrato. Es decir: si el contrato fue celebrado antes de este año, la exención igual rige para los ingresos generados a partir de esa fecha.

La norma también aclara que el alivio no se limita al canon de alquiler. Incluye, además, los importes cobrados por el uso de muebles, accesorios u otros servicios suministrados por el propietario dentro del contrato.

Otro dato relevante: la exención se aplica a todas las unidades que una persona humana o una sucesión indivisa alquile con destino exclusivo a vivienda. Por lo tanto, no queda restringida a un único inmueble del propietario, siempre que cada unidad reúna las condiciones previstas como casa-habitación para el locatario o sublocatario.

Un beneficio que también cubre cesiones gratuitas

El Decreto 406/2026 extendió la exención al valor locativo presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a precio indeterminado, cuando el ocupante utilice la propiedad como vivienda permanente.

Ese punto busca ordenar un supuesto habitual en la legislación tributaria: los casos en los que no existe un alquiler formal con precio determinado, pero la norma fiscal presume una renta por el uso del inmueble. Con la nueva reglamentación, esa presunción también queda alcanzada por el beneficio cuando el destino sea casa-habitación.

Según los considerandos del decreto, el objetivo de la medida es "brindar certeza y garantizar la efectiva aplicación" de las exenciones incorporadas por la reforma laboral.

Venta de inmuebles y transferencia de derechos

La reglamentación también alcanzó otro tramo sensible del mercado inmobiliario: los resultados obtenidos por la venta de inmuebles y por la transferencia de derechos sobre propiedades ubicadas en la Argentina.

La exención rige para personas humanas y sucesiones indivisas, tanto residentes como no residentes, siempre que la operación se concrete desde el 1° de enero de 2026 y quede comprendida dentro de los supuestos previstos por la Ley de Impuesto a las Ganancias.

El beneficio no se limita a la venta directa de una propiedad. También incluye la transferencia de derechos sobre inmuebles, como la cesión de boletos de compraventa u otros compromisos similares, cuando impliquen la transferencia de derechos económicos vinculados a una propiedad.

El decreto fue firmado por el presidente Javier Milei; el jefe de Gabinete, Manuel Adorni; y el ministro de Economía, Luis Caputo.

El impacto sobre la rentabilidad de los propietarios

El cambio tributario también abre una discusión sobre la rentabilidad del alquiler. Según un informe del Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF), la eliminación de Ganancias para estos ingresos podría elevar hasta 64% la rentabilidad neta de los propietarios que tributan con la alícuota máxima.

"El nivel de rentabilidad esperado es vital para la generación de oferta en un mercado. La rentabilidad es igual al valor anual del alquiler dividido el valor del inmueble. Al ser un mercado muy dolarizado, se opta por trabajar con los valores en dólares", señaló el Instituto.

El informe tomó como ejemplo un inmueble de USD 70.000 y un alquiler mensual supuesto de $550.000. Con esos valores, la rentabilidad bruta anual equivale al 6,46%. Luego de descontar comisión inmobiliaria y tributos, la rentabilidad bruta posterior a la comisión queda en 5,8%.

La diferencia aparece al comparar regímenes impositivos. Para quienes tributan la alícuota máxima de Ganancias, del 35%, la rentabilidad neta pasaría del 3,19% al 5,22%, una mejora del 64%. Para quienes tributan al 13%, el incremento sería del 17%, desde 4,47% hasta 5,22%.

En el caso de los monotributistas, la rentabilidad anual quedaría casi sin cambios, en 5,17%, apenas por debajo del 5,22% proyectado para los autónomos alcanzados por el nuevo beneficio.

El decreto dejó así una frontera fiscal más nítida: desde enero de 2026, los alquileres destinados a vivienda permanente salen de Ganancias, mientras el mercado inmobiliario recalcula cuánto pesa el impuesto en cada contrato.