El ladrillo es históricamente una de las inversiones más elegidas por los argentinos para resguardar el valor del capital frente a la dinámica de grandes variaciones del tipo de cambio y saltos inflacionarios. Sin embargo, invertir en el sector inmobiliario de manera directa, sea por la compra de un departamento para alquilar, una cochera o una oficina, implica el desembolso de importantes sumas de dinero, que no siempre el inversor tiene o está dispuesto a comprometer. Frente a este escenario, los Real Estate Investment Trust (REITs) son una alternativa interesante para invertir en este segmento de la economía, obtener renta periódica y diversificar el riesgo del portafolio.

Los REITs son empresas de funcionamiento similar al de los Fondos Comunes de  Inversión, enfocados en el sector inmobiliario, cuyas acciones cotizan en la Bolsa de Valores de distintos países y pueden ser adquiridas por inversores minoristas. De esta manera, brindan mayor liquidez que invertir directamente en un inmueble, puesto que sus acciones pueden ser vendidas en cualquier momento mientras que encontrar un comprador para un departamento, por ejemplo, es mucho más complicado. Estas empresas generan beneficios que luego se distribuyen entre sus inversores, principalmente a través del alquiler de instalaciones tales como oficinas, hoteles, supermercados, centros comerciales, industrias y hospitales. De hecho, un requisito para que estas empresas sean reconocidas como REITs es que deben entregar a sus accionistas en forma de dividendos como mínimo el 90% de los beneficios sujetos a tributación.

Entonces, los REITs no sólo permiten obtener rendimiento a través de la diferencia entre el precio de compra y venta del activo en la bolsa, sino que también permiten acceder al pago regular de un dividendo otorgándole mayor previsibilidad al inversor para el rendimiento de su inversión.

Existen principalmente dos categorías. En primer lugar, los “Equity REITs”, que son los más comunes, e invierten directamente en la compra de propiedades que buscan generar rendimientos a través de alquileres y/o ventas de inmuebles. En este segmento podemos reconocer a los que tienen propiedades vinculadas al Comercio Minorista (Retail), Oficinas, Salud, Almacenamiento, Industrial, Infraestructura de telecomunicaciones, Centros de Datos, e incluso algunos diversificados que abarcan más de un tipo. En segundo lugar, los “Mortgage REITs”, también llamados mREITs, que invierten en hipotecas, certificados respaldados por derechos hipotecarios, e instrumentos similares. La diferencia con el resto de los REITs es que sus ganancias no provienen del alquiler, sino del interés de sus inversiones.

La variedad otorga una gran posibilidad de diversificación del portafolio, incluso teniendo en cuenta que muchos de ellos reaccionan de manera distinta a los estímulos del mercado. Por ejemplo, con la noticia de Pfizer sobre los avances en la tercera fase de su vacuna experimental contra el coronavirus, el REIT Residencial Realty Income Corp llegó a subir hasta un 10% en un sólo día, mientras que Equinix Inc, vinculada al almacenamiento de datos en la nube, cayó un 7%.

En términos de rendimiento también son atractivos. Si comparamos la performance del sector que se puede medir utilizando el índice FTSE Nareit All Equity REITs con el índice S&P 500, uno de los más importantes de Wall Street, el mismo ha registrado un rendimiento superior en 15 de los últimos 25 años, con un rendimiento anualizado mayor al 10%. Además, poseen una baja correlación con respecto al índice bursátil lo que los convierte en una inversión ideal para diversificar el portafolio y optimizar la relación riesgo- rendimiento.

 

Desde el equipo de Research de invertirOnline analizamos como los REITs con mayor potencial los de los sectores de Retail, Residenciales, Infraestructura y Centros de Datos. Los primeros dos, estrechamente vinculados al ciclo económico, son de los que peor les fue en lo que va del año con la pandemia, y empiezan a presentar mejorías con el repunte de la salud de la economía estadounidense y con la vacuna contra el coronavirus cada vez más cerca. Los más destacados en el segmento de Retail son Realty Income Corp. (USD 61,8), que posee más de 6,500 propiedades inmobiliarias en virtud de contratos de largo plazo con inquilinos comerciales, con clientes como Walgreens, 7-Eleven y Walmart, por nombrar algunos; y Simon Property Group (USD 0,5), que se destaca por percibir más del 80% de sus ingresos operativos de rentas de centros comerciales que posee en EEUU. En el segmento Residencial, se destacan Equity Residential (USD 58,6) y Avalon Bay Communities (USD 166,6) con más de 78,000 y 86,000 departamentos, respectivamente, especializados en la adquisición, desarrollo y administración de propiedades para alquiler ubicados en los principales centros urbanos y suburbanos de mayor densidad.

En cuanto a los segmentos de Infraestructura y Centros de Datos, están vinculados a propiedades clave para las telecomunicaciones, la conectividad entre comunidades y el almacenamiento de datos en la nube, que cobró una velocidad vertiginosa con la pandemia y que son fundamentales en el desarrollo de la nueva generación de tecnologías 5G. En el primero se destacan American Tower Corporation y Crown Castle International Corp, que son dos de los REITs más grandes del mundo, dedicados a proveer infraestructura de comunicaciones inalámbricas a líderes del sector como AT&T, Verizon y T-Mobile. En cuanto a REITs enfocados en Centros de Datos, se destacan Equinix Inc. y Digital Realty Trust Inc., dedicados a respaldar las estrategias de centros de datos, colocación e interconexión de empresas, que prestan servicio a empresas como Facebook, Oracle, Amazon, Microsoft y Google, entre otros.

Para aquellos inversores que prefieran no hacer una selección de REITs pero quieran invertir en el sector existe la posibilidad de invertir en ETFs, que son Fondos Cotizantes, aprovechando el beneficio de diversificación que brindan estos instrumentos. Como los más importantes, por capitalización bursátil de los activos en cartera se puede destacar a Vanguard Real Estate (VNQ) y iShares U.S. Real Estate (IYR), ambos con variaciones cercanas al -8% en lo que va del año, pero con activos interesantes en cartera de cara al mediano plazo. Cabe mencionar que estos instrumentos no se enfocan en un sólo tipo de REIT sino que están compuestos por varios sectores de esta industria y buscan replicar el rendimiento de un índice de referencia vinculado al Real State en los Estados Unidos, como por ejemplo el “Dow Jones U.S. Real Estate Total Return Index”.

Para invertir en estos instrumentos, incluidos los ETFs, el único requisito es tener una cuenta de inversión en Estados Unidos, que podés abrirla sin costo de mantenimiento ni apertura en invertirOnline, desde USD 1000, y a partir de noviembre la comisión mínima pasa de USD 15 a USD 5, un tercio más baja.


*Analista de Research de invertirOnline.com