El nuevo escenario macroeconómico también tiene un gran impacto en el negocios de los alquileres residenciales. Y en ese nuevo contexto, que incluye aumento de los valores de los propiedades, la rentabilidad para los locadores de los inmuebles sigue cayendo.

Es así que la renta anual de los alquileres de departamentos en la ciudad de Buenos Aires, se redujo casi 2 puntos con relación al año pasado cuando alcanzaba el 5,38% en promedio para departamentos de 1,2 y 3 ambientes. Actualmente ese promedio de rendimiento por alquiler es de sólo el 3,41% anual.

En ese marco, indica la consultora especializada Reporte Inmobiliario, los barrios más redituables son Parque Avellaneda (4,40%); Balvanera (4,39%); Parque Chacabuco (4,24%); Floresta (4,22%); Constitución (4,17%) y Parque Patricios (4,16%).

Al contrario de lo que podría pensarse a priori, los barrios más demandados y que cuentan incluso con los alquileres más altos de la ciudad, son los que otorgan la rentabilidad por alquiler más baja. Puerto Madero y Palermo ofrecen 3,10%, cada uno; Recoleta, 3,19%; Belgrano, 3,20% y Colegiales 3,31 por ciento.

Actualmente, la rentabilidad promedio máxima se obtiene en departamentos de dos ambientes donde actualmente llega al 3,55 por ciento. Para el caso de los monoambientes es del 3,38% mientras que una unidad de dos dormitorios brinda una renta anual del 3,31 por ciento.

Los especialistas marcan que la rentabilidad inmobiliaria en la Capital Federal cayó 23% en lo que va del 2018. Si bien el alquiler de un departamento alcanzó en julio una suba del 20%, muy por encima de la inflación que hubo hasta junio, esto no se traduce en la renta, que tiene un tiempo de repago de 20,3 años. Este periodo se encuentra un 11% por encima, si se lo compara con los doce meses anteriores.

"Por los cambios en el valor del dólar (ayer cerró a $30,68), quienes reciben dinero por alquileres verán como su rentabilidad baja", mencionó Federico Barni, Director Ejecutivo de Navent. "Y si bien es entendible que con una suba del 20% en lo que va del año, para el inquilino el alquiler subió mucho, es esperable que el dueño pretenda un ajuste por lo que está cobrando", agregó el directivo.

Valores

En general, el 80% de los alquileres en la Ciudad se ubican entre los $10.800 y los $13.000 en promedio, dependiendo el barrio. Son muy pocas las ofertas que se ubican por debajo de los $10.000. En lo que va del 2018, los barrios que más aumentos registraron fueron los de San Cristóbal, Montserrat y Tribunales, siendo junto a Constitución y Parque Patricios los más recomendables para invertir si luego se los quiere alquilar.

Es que, si bien los costos de la construcción cayeron 15% en lo que va del año, esto no se traduce en los precios de las propiedades, que continúan con un alza del 7% en el precio del metro cuadrado. Hoy el promedio de la Ciudad alcanza los u$s2.543.

"Es de esperar que se produzca un aumento en el precio de los alquileres debido a un incremento en la demanda de los mismos", mencionó Barni. El ejecutivo coincide en que, en general, los barrios que menos retorno tienen son los de Puerto Madero, Belgrano, Barrio Norte, Núñez y Palermo, siendo los de la zona sur la mejor opción para quienes deciden realizar una inversión que les pueda dar algo de ganancias.