Desde que el Gobierno de Javier Milei emitió en diciembre el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023, que entró en vigencia a fines de ese mes y, entre otras cosas, derogó la Ley de Alquileres 27.551 promulgada en 2020, la oferta de inmuebles en alquiler creció un 190% en Capital Federal, según un informe del Observatorio Inmobiliario del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba).

Pero al mismo tiempo, la pérdida de poder adquisitivo hizo que muchos inquilinos, sobre todo estudiantes, eligieran no renovar sus contratos y regresar a la casa de sus padres o mudarse al conurbano bonaerense para abonar un menor costo. En diálogo con Crónica, inmobiliarios y locatarios dieron sus opiniones y analizaron el panorama, a seis meses de la derogación de la Ley de Alquileres. 

"El escenario actual es totalmente distinto a lo que transcurrimos en los últimos tres años y  medio. Hemos tenido un giro de 180°, hoy hay oferta, el inquilino encuentra, existe la posibilidad de elegir, y eso no se estaba dando", señaló a este medio Marta Liotto, ex presidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios de CABA.

"Veníamos con una oferta que no llegaba a los 700 inmuebles mensuales y hoy superamos los 10.000 en la ciudad de Buenos Aires. Era algo que plantéabamos porque sabíamos que se iban a acomodar los precios", explicó y agregó: "Para nosotros es maravilloso porque cuando viene una familia tenemos varias viviendas para ofrecer y  son ellos quienes deciden cuál les conviene más. Estamos contentos y satisfechos por estos siete meses de cambios".

El barrio porteño más barato para alquilar un departamento de dos ambientes es Lugano, con un precio promedio de $292.018. Pablo Villán / Crónica. 

Por su parte Diego De Nichilo, de De Nichilo Propiedades, expresó que "el DNU nos ayudó tanto a las inmobiliarias como a los inquilinos ya que anteriormente no había propiedades en oferta y hoy sucede todo lo contrario. Gracias a eso, distintos sectors se volvieron a reactivar".

"Estamos viendo que los barrios con mayor demanda son Caballito, Palermo, Belgrano, Villa Urquiza, Almagro, La Boca, Barracas y San Telmo, y en cuanto a tipología, notamos que los tres ambientes y dos ambientes son los más buscados", indicó.

De acuerdo con el último informe de Zona Prop, el barrio porteño más barato para alquilar un departamento de dos ambientes es Lugano, con un precio promedio de $292.018. Luego le sigue Mataderos con un valor promedio de $342.813 y Liniers con un costo de $357.222. Cabe destacar que el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en $440.072 por mes, con una suba 2.3% en mayo.

El hecho de que ya no exista la Ley de Alquileres significa que no hay plazos mínimos o extensión fija para los acuerdos; pueden ser trimestrales, semestrales o lo que acuerden el propietario y el inquilino. En tanto que los aumentos en el valor del alquiler pueden tomar otros índices y ser mensuales, trimestrales o anuales si así lo acuerdan las partes, cuando con la ley eran obligatoriamente anuales, mientras el monto del depósito podría pasar de ser de un mes a ser de tres meses o lo que pacten los firmantes.

Las expensas de los departamentos de los edificios del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) tuvieron un fuerte incremento del 26% promedio durante mayo, que superó ampliamente el índice de inflación de ese periodo, que fue del 4,2%. De cara a los próximos meses y en medio de un contexto económico asfixiante, se espera que continúe la tendencia ascendente, sobre todo luego de los aumentos en las tarifas de los servicios públicos.

María Paz Fernández, de 25 años y estudiante de ingeniería, señaló que invitó a alquilar a una compañera de la facultad para no tener que irse de su departamento por el número que le vino. En ese marco, el titular de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz, destacó que no hay medición de aumentos de expensas. "Nadie las mide y salvo un poco en CABA- se paga en efectivo... por lo tanto, es más difícil evaluarlo. Los factores que más influyen en los aumentos son los costos fijos y no fijos atados a la inflación: luz, agua, gas (en los que tienen caldera), y arreglos, sobre todo mantenimiento del edificio", dijo.

La oferta de inmuebles en alquiler creció un 190% en Capital Federal, según un informe de CUCICBA. Pablo Villán / Crónica. 

"En los inquilinos no puede haber morosidad porque te desalojan, en propietarios empieza a haber morosidad y es lo que va a generar venta de propiedades, sobre todo en jubilados, para poder vivir. Igual a lo que pasó en el 2001. Ahora hay una tendencia de echar a los encargados para tercerizar en servicios de limpieza. La seguridad privada es otro factor importante en el costo de expensas", manifestó. 

"Para los inquilinos las expensas empiezan a ser un problema importante porque el DNU planteó que ahora todas las expensas (ordinarias y extraordinarias) las debe pagar el inquilino. Ademàs no puede preverse en el contrato, aumentan todos los meses de manera sorpresiva. Es una obviedad, pero el alquiler desregulado, sumado a las expensas esta generando una crisis habitacional silenciosa y grave", cerró.

En la actualidad, hay 20 bancos que comenzaron a ofrecer los créditos hipotecarios nuevamente, lo cual resulta una novedad después de cinco años sin esta opción.

Según la información que hay disponible en Internet, la edición 2.0 de los créditos UVA permite la precalificación de forma 100% digital, y ya se registraron 200 mil consultas a nivel nacional sobre estas precalificaciones de crédito. Sin embargo, el fantasma de aquellos que se endeudaron durante la presidencia de Mauricio Macri con un programa similar y nunca más pudieron salir adelante, permanece vigente, por lo que "arriesgarse" queda en cada uno.